證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

“這么多年來(lái)，深圳樓市調(diào)控效力最猛的就是二手房參考價(jià)，直接控制住金融杠桿，也終于改變了許多人對(duì)深圳樓市只漲不跌的預(yù)期。”在福田園嶺，記者見(jiàn)到一位深耕學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)中介小陳，入行三年的他見(jiàn)證了疫情對(duì)深圳樓市的影響，也見(jiàn)證了參考價(jià)對(duì)樓市的影響。

“雖然我們這個(gè)片區(qū)的房子普遍樓齡較長(zhǎng)，但由于學(xué)區(qū)和舊改的雙重概念，所以一直備受購(gòu)房者的青睞，在2020年的時(shí)候園嶺片區(qū)房?jī)r(jià)漲幅明顯，一些樓齡較長(zhǎng)的老高層房源，最高成交單價(jià)都在每平方米13萬(wàn)元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)片區(qū)參考價(jià)。”說(shuō)起附近的房子，小陳說(shuō)的頭頭是道，“自從二手房參考價(jià)出臺(tái)后，效力慢慢顯現(xiàn)，現(xiàn)在成交的房源價(jià)格基本都只是比參考價(jià)高出5%左右，大約在每平方米9萬(wàn)至10萬(wàn)元。”

在小陳看來(lái)，同樣是受到疫情的影響，但今年購(gòu)房者的反應(yīng)與2020年的時(shí)候完全不同。“現(xiàn)在的購(gòu)房者雖然對(duì)政策的敏感度還是很高，但會(huì)比以往謹(jǐn)慎。所以，愿意參照參考價(jià)賣房的業(yè)主也越來(lái)越多。”樂(lè)有家研究中心計(jì)算了過(guò)去一年來(lái)深圳二手房實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)的價(jià)格差，也叫偏差值，其中價(jià)格差在10%以內(nèi)的屬于接近參考價(jià)成交。2021年2月二手房參考價(jià)出臺(tái)后，接近參考價(jià)成交的房源占比逐月提升。去年9月，接近參考價(jià)成交房源占比接近40%，去年12月則接近一半的房源以接近參考價(jià)成交。到了今年3月，已有過(guò)半房源接近參考價(jià)成交。而且，2022年第一季度的價(jià)格和2021年第一季度來(lái)對(duì)比，如南山中心區(qū)、華強(qiáng)北等不少中心地帶的片區(qū)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。

“最近，關(guān)于參考價(jià)調(diào)整的預(yù)期升溫，許多購(gòu)房者都會(huì)來(lái)詢問(wèn)，我們也只能告知要以官方消息為準(zhǔn)。”小陳說(shuō)。近日，一則關(guān)于“貸款成數(shù)不再參考指導(dǎo)價(jià)”的消息又在互聯(lián)網(wǎng)流傳，一些購(gòu)房者誤以為是銀行不再按二手房參考價(jià)發(fā)放貸款。不過(guò)，記者詢問(wèn)中國(guó)銀行、寧波銀行等銀行的個(gè)貸經(jīng)理，均回復(fù)未收到任何消息，請(qǐng)購(gòu)房者以官方發(fā)布的消息為準(zhǔn)。

正是因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)的威力大，所以才會(huì)引起購(gòu)房者的高度關(guān)注。除了價(jià)格調(diào)整，多位購(gòu)房者也對(duì)記者表示，現(xiàn)在的二手房參考價(jià)是一個(gè)小區(qū)一個(gè)價(jià)格“一刀切”，希望更新后的二手房參考價(jià)能夠更“精準(zhǔn)”。也是在近日，東莞官方發(fā)布第二版“房?jī)r(jià)地圖”。第二版“房?jī)r(jià)地圖”中各樓盤住宅銷售價(jià)格采用區(qū)間法發(fā)布，取統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)完成網(wǎng)簽住宅的最高和最低銷售單價(jià)，作為該樓盤成交價(jià)格區(qū)間。官方的說(shuō)明中指出，在價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，同一樓盤不同住宅單元因樓棟、樓層、戶型、朝向、景觀等差異而有高有低，屬正常現(xiàn)象，因此第二版“房?jī)r(jià)地圖”能更好反映相關(guān)樓盤的價(jià)格水平。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)于諸如二手房參考價(jià)這樣的數(shù)據(jù)，如何去根據(jù)樓層、朝向來(lái)計(jì)算參考價(jià)，這些技術(shù)性的工作仍需要細(xì)致，但卻是應(yīng)該努力的方向。

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