自上世紀90年代進行城鎮住房制度改革以來，房地產業對我國經濟社會發展起到十分重要的作用，不僅推動城市迅速發展變化，而且貢獻了財稅、增加了就業。在持續的實踐探索中，房地產企業走出了一條以提供商品房快銷方式為主的開發模式——“拿地、開發、銷售、再拿地、再開發、再銷售”，地房輪動，循環往復。

同時也要看到，多年來，我國房地產開發資金以銀行貸款等短期間接融資為主，走的是“高負債、高杠桿、高周轉”模式。隨著我國經濟社會的發展，城鎮化率不斷提升，城鎮人均住房面積已近40平方米。房地產開發經營“三高”模式，已越來越不可持續。2021年下半年以來，國內部分房地產企業備受高負債困擾，部分房企因資金周轉困難出現違約，就是一種警示。出于防范化解金融風險的考慮，房地產企業經營模式亟需完善。

有關機構的研究數據顯示，我國上市房企的整體資產負債率高于一些發達國家房企水平。筆者以為，有這樣幾個原因。一是有關國家的資本市場比較發達，直接融資和股權融資占比較高。二是有關國家的房地產市場已經比較成熟。除了不動產開發銷售收入，發達國家房企還有其他業務收入來源，包括物業出租、住宅代建、房產經紀業務等。而我國房企商品房銷售業務收入卻占了企業主營業務收入的絕大部分比重。三是這些國家的房企曾在房地產市場大起大落中嘗到高負債的苦果，有關經驗教訓使他們在負債率上很謹慎。

我國房企以“高負債、高杠桿、高周轉”模式發展，在一定程度上與行業這些年所處的增量為主發展階段有關，也與我國房價這些年總體處于上漲期有一定關系，還與我國房地產金融不夠發達有關。要看到，房地產企業加杠桿、高負債運營，是一把“雙刃劍”：當房價處于上漲期，高負債可以通過杠桿效應實現企業規模快速擴張；當房價不漲或下跌、銷售量下降、房地產融資環境收緊時，高負債房企則極有可能面臨資金周轉困難，出現流動性危機，甚至有因資金鏈斷裂而破產的可能。

隨著我國城鎮化深入發展，居民合理住房需求不斷滿足，新房總量的增長空間將逐漸減少。同時，“房住不炒”定位將長期堅持，房地產行業資金使用要求會更加嚴格規范。這都提醒房企應加緊轉型。進一步說，一個成熟的房地產市場，已不是“拿地—蓋項目—賣房子賺錢”的邏輯，更多的是怎么通過提高產品質量和服務水平，通過資產的綜合經營管理，來獲取長遠可持續的收益。

比如，可積極探索開發與持有運營并重的盈利模式，除了繼續做好商品房市場供給，可探索擴大股權運營類物業收入比重，通過獲取穩定的現金收益預防房地產銷售市場波動而產生的危機。特別是，注意發掘長租房市場機遇，發揮房地產企業在提升租房市場房屋品質、規范管理、穩定價格方面的優勢，提升服務質量和水平，尋找更加可持續的發展路徑。同時，還應積極參與各地保障性租賃住房建設與運營維護工作。

又如，可積極參與到城市更新行動中來。截至目前，我國城鎮化率已經超過60%，城市發展進入到城市更新的重要時期，正在由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。這里面蘊含著巨大的發展機遇，房地產企業可發揮自身優勢，積極參與推動政策層面進一步完善，為推進城市更新行動貢獻出自己的力量。

從某種程度上說，房地產企業轉換盈利模式和業務轉型實際上就是在布局自己的未來，做出精準判斷非常重要。具體該向哪個方向努力，各家企業應根據各種因素和條件作出綜合深入分析。當然，在這一過程中，支持房地產企業轉型的相關政策應及時配套推出，以促進房地產業良性循環和健康發展。

（本文來源：經濟日報 作者系中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員 秦虹）

關鍵詞： 企業 房地產 市場 模式 負債